Elementos esenciales del contrato de arrendamiento

Elementos esenciales del contrato de arrendamiento

Conceptos básicos de los contratos comerciales – puntos importantes a tener en cuenta

Un contrato, según el caso de la Cámara de los Lores Street v Mountford [1985] UKHL 4, es la concesión de un derecho de posesión exclusiva de una propiedad por un periodo inferior al interés de propiedad del propio otorgante sobre el terreno. En esta definición se identifican tres elementos básicos:
La posesión exclusiva es un requisito de un contrato; sin posesión exclusiva, no puede existir ningún arrendamiento. El derecho a utilizar los locales con exclusión de todos los demás, incluido el arrendador, se conoce como propiedad exclusiva.
Si el ocupante no tiene la propiedad exclusiva de los locales, su derecho a utilizarlos no puede interpretarse como un arrendamiento; sin embargo, puede interpretarse como una licencia o una servidumbre. El hecho de que a una persona se le haya concedido la posesión exclusiva no demuestra que tenga un arrendamiento, ya que se puede obtener una licencia o cualquier otro derecho sobre la tierra sin necesidad de tener la posesión exclusiva.
Aunque la posesión exclusiva suele dar al ocupante el derecho a mantener a todos los demás fuera de los locales, incluido el arrendador, el contrato de arrendamiento puede permitir al arrendador acceder a los locales en determinadas ocasiones, como por ejemplo para inspeccionar el estado de conservación de la propiedad. Este derecho debe ejercerse a horas y de forma razonable, y no prohíbe al inquilino tener la posesión exclusiva, aunque permitir al propietario entrar y salir a su antojo sin el permiso del inquilino tendrá el mismo efecto.

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Propiedad – Debe ser un bien inmueble. Puede estar en el aire, como un apartamento en un cuarto piso, pero debe estar unido al suelo. Por eso no se puede alquilar un barco (que es sólo una licencia).
Duración – Una de las formas más importantes de distinguir entre las distintas formas de arrendamiento es la duración del plazo. Los arrendamientos de los que se habla en este blog suelen tener una duración limitada. Hasta cinco años, pero la mayoría de los contratos son más cortos. Un arrendamiento mensual “periódico” suele ser de 6 o 12 meses.
En 1985, la Cámara de los Lores dictó una sentencia crucial en el caso de Street contra Mountford. Mi empresa tenía un pleito sobre exactamente el mismo punto que se presentó para la audiencia al día siguiente de la publicación del artículo en el Times, así que lo recuerdo bien. La cuestión en ese caso era la distinción entre una licencia y un arrendamiento.
Para un abogado son algo diferentes, aunque a veces pueden parecer lo mismo para un no abogado. El propietario en el caso Street contra Mountford intentaba hacer pasar el alquiler por una licencia, ya que el desalojo de los inquilinos era complicado en aquella época debido a la Ley de Alquileres.

Fundamentos de los contratos (parte 3) elementos esenciales de un contrato

El siguiente paso es proporcionar una descripción detallada del bien en cuestión. Esto implica dar el nombre del edificio, la dirección física y la dirección postal, que debe incluir el número de la casa, el nombre de la calle, la zona, el estado y el código postal. Además, hay que especificar la forma y la escala del inmueble. ¿Se trata de un apartamento con servicios, un estudio, un condominio o una vivienda unifamiliar de alquiler, por ejemplo?
Dado que el contrato de arrendamiento puede ser de alquiler o de duración determinada, es importante saber en qué se está metiendo. Deja claro si el acuerdo es un contrato de alquiler de mes a mes o un contrato regular de un año. Incluya el día, el mes y el año exactos en que comienza y termina el contrato. Fíjate en las fechas de la mudanza y en si la harán ellos mismos o contratarán a una empresa de mudanzas cercana. También es conveniente especificar si el contrato se renueva automáticamente al final del plazo o si el ocupante debe firmar un nuevo acuerdo. Al ser tan descriptivo, se elimina la posibilidad de ambigüedad.

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Dado que usted es el único propietario del inmueble, es importante que el contrato explique exactamente lo que incluye y lo que no. A continuación, algunos ejemplos de cómo se describen generalmente los locales:
Muchos contratos de arrendamiento también le dan acceso a las zonas abiertas del edificio o centro, como los pasillos o las zonas ajardinadas. Sin embargo, este privilegio suele ser compartido con el propietario o con otros inquilinos del edificio o centro, por lo que no es exclusivo para usted.
Un contrato de arrendamiento debe tener un término concreto para ser válido y ejecutable. Cuando un contrato de arrendamiento tiene un nombre específico, indica que la fecha de inicio del contrato está bien definida. Es inadecuado que el contrato de arrendamiento comience “en un plazo razonable desde la firma del contrato”. A continuación se ofrecen algunos ejemplos de cómo se puede determinar una fecha de inicio exacta:
Si su contrato de arrendamiento no especifica una fecha de inicio, sus actos e intenciones, así como los del arrendador, pueden significar una. Si empiezas a entrar en el local y a pagar el alquiler, por ejemplo, esto puede significar que el contrato empezó el día en que tomaste posesión exclusiva.

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